집을 이사를 가거나 상가를 매수하여 그에 대한 소유권을 취득했지만 기존의 점유자나 채무자가 해당 건물이나 부동산을 계속 점유하고 있고 비워주지 않으면 손해를 보게 됩니다. 싸울 수도 없고 법적으로 해결을 해야 하는데 과연 건물을 비워주지 않을 때 어떠한 방법으로 부동산에 대한 점유를 정상적으로 할 수 있을지 고민하게 됩니다.
집을 구매하거나 소유권을 정상적으로 얻은 매수인이 해당 건물이나 부동산에 대한 매각대금을 전부 치르고 적법한 절차를 밟았음에도 채무자나 기존 점유자가 새로운 매수인에게 부동산을 제대로 넘겨주지 않고 계속 점유하거나 차지하고 있다면 이로 인해 해당 건물을 매수한 사람은 예상하지 못한 손해를 볼 수 있습니다. 만약 이 경우에 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청하여 기존 소유자나 점유자로 부터 해당 부동산을 회복하는 방법으로서 부동산 인도명령을 발부받을 수 있습니다.
부동산 인도명령 신청절차
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부동산인도명령은 매수인 혹은 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인이 신청할 수 있습니다. 예외적으로 매매 등을 원인으로 하여 매수인으로부터 해당 건물이나 부동산에 대한 소유권을 이전 받은 특별승계인은 인도명령을 신청할 수 없습니다. 그 이유는 인도청구 자체는 매수인에게 허용되는 경매절차의 권리에 속하기 때문입니다.
만약 강제경매나 적법한 절차로 소유권을 획득했으나 건물을 비워주지 않을 때 부동산인도명령을 신청하고 법원의 인도명령이 떨어지면 채무자 혹은 기존 점유자는 매각대금을 지불한 매수인에게 해당부동산을 넘겨줘야 합니다. 만약 채무자 또는 기존 소유자가 법원의 부동산인도명령을 따르지 않으면 매수인은 인도명령을 관할하는 집행관에게 집행을 위임하여 처리를 할 수 있습니다.
제 3자에게 점유를 이전하지 못하게 소유권방어조치를 위한 방법으로 부동산 점유이전금지가처분을 함께 신청하여 점유자가 제 3자에게 점유를 이전하는 것이 불가능하기 때문에 인도명령에 대한 실효성과 효과를 확보하는데 도움이 됩니다.
건물을 비워주지 않을 때 우리는 인도명령을 통해 기존 점유자나 채무자에게 해당 부동산에 대한 정상적인 인도를 제기할 수 있습니다. 하지만 주의사항이 있습니다. 인도명령 기간에 건물을 비워주지 않는 점유자가 제 3자에게 점유를 이전하면 인도명령의 상대방 자체가 사라지기 때문에 인도명령에 대한 효력이 없습니다. 만약 인도명령 신청기간 내라면 다시 새로운 제 3자에게 인도명령을 신청하면 되지만 매각대금을 내고 인도명령을 낸 시기가 6개월이 초과되었다면 인도명령 대신 명도소송을 제기 해야 합니다.
인도명령과 명도소송의 구별실익
인도명령은 명도소송 신청 전에 소유권을 유효하게 취득했음에도 불구하고 점유자가 해당 부동산을 점유하고 있으면 신청하는 방법입니다. 결론적으로 비슷해 보이나 절차에 따른 조치 사항이 인도명령이 먼저 그 후 명도소송을 진행하는 것으로 이해하는 것이 빠르겠습니다.
부동산에 대한 매각대금을 전부 지불하고 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 신청하는 것도 문제가 없지만 인도명령에 비해 시간과 비용이 들어가는 것을 생각하여 고심해봐야 합니다. 명도소송을 신청 하는 사람은 매수인이나 매수인의 상속인 즉 건물을 구입한 사람의 재산에 대해 이해관계가 있는 사람으로 합병회사와 같은 매수인의 승계인이 명도소송을 신청할 수 있습니다.
인도명령은 매각대금을 지불하고 6개월 이내에 신청을 해야 하는 기간이 정해져 있지만 명도소송은 신청이나 제기에 대한 규제가 없습니다. 소송에 대한 판결이 있고 집행문이 부여되면 강제집행을 통해 부동산의 정상적인 점유가 가능해집니다.
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